Bài liên quan: các hình thức chạy Zalo Ads ra khách · quảng cáo Zalo bất động sản.
Nhắm đối tượng trên Zalo Ads không giống Facebook. Zalo gắn chặt với số điện thoại định danh nên có lợi thế riêng ở nhắm theo tệp khách và vị trí, nhưng nhắm theo sở thích/hành vi lại đơn giản hơn. Hiểu đúng bộ công cụ này giúp bạn ra lead chất thay vì bê nguyên tư duy target Facebook sang. Bài này tập trung vào cách target trên Zalo Ads cho bất động sản (nếu bạn chạy song song Facebook, xem thêm cách target khách hàng bất động sản trên Facebook để đối chiếu).
Điểm khác biệt cốt lõi: Zalo gắn với số điện thoại
Tài khoản Zalo gắn với SĐT thật, nên hai lợi thế lớn cho BĐS là: (1) nhắm theo tệp số điện thoại với tỉ lệ khớp cao, và (2) nhắm vị trí theo tỉnh/quận rõ ràng. Đổi lại, nhắm theo sở thích – hành vi của Zalo ít lớp và ít chi tiết hơn Facebook, nên đừng kỳ vọng "chồng nhiều sở thích" như bên Facebook.
Các cách nhắm đối tượng trên Zalo Ads
- Vị trí: nhắm theo toàn quốc, tỉnh/thành hoặc quận/huyện — rất hợp dự án mang tính địa phương.
- Độ tuổi & giới tính: khoanh nhóm có khả năng tài chính (thường 35–54); giới tính chỉ siết khi sản phẩm lệch hẳn một nhóm.
- Mối quan tâm: chọn nhóm quan tâm liên quan (bất động sản, tài chính, ô tô…) để thu hẹp nhẹ — độ chi tiết hạn chế hơn Facebook.
- Thiết bị / nền tảng: Android hay iOS — đôi khi dùng để lọc nhóm khách theo phân khúc thiết bị.
- Tệp khách hàng (theo số điện thoại): tải danh sách SĐT khách lên để nhắm lại hoặc loại trừ — vũ khí mạnh nhất của Zalo nhờ tỉ lệ khớp cao.
- Remarketing: chạy lại cho người đã tương tác — đã nhắn tin, đã quan tâm OA, đã truy cập website (gắn mã theo dõi của Zalo).
Tệp khách hàng theo SĐT — khai thác đúng cách
Đây là chỗ Zalo "ăn đứt" về độ chính xác. Với data khách bạn đã có:
- Nhắm lại tệp đã quan tâm / đã mua: upload SĐT để remarketing chính sách, mở bán đợt mới.
- Loại trừ tệp đã chốt / không phù hợp: tránh đốt tiền hiển thị cho người không còn là khách tiềm năng.
- Kết hợp data CRM: tệp SĐT khách chất lượng cao giúp Zalo nhắm trúng người gần với hành vi xuống tiền.
Target theo phân khúc sản phẩm
| Phân khúc | Hướng nhắm trên Zalo |
|---|---|
| Biệt thự, nhà phố, shophouse | Tệp SĐT khách giá trị cao + mở rộng vị trí sang thành phố có nhà đầu tư; độ tuổi cao hơn. |
| Căn hộ cao cấp | Tệp SĐT + mối quan tâm tài chính/BĐS; remarketing tệp đã tương tác. |
| Căn hộ trung cấp (ở thực) | Nhắm vị trí quanh dự án + quận lân cận; lọc nhu cầu bằng câu hỏi ở form/chat. |
| Đô thị vệ tinh / đầu tư | Mở vị trí sang vùng có dòng tiền; nhấn thông điệp đầu tư; tận dụng tệp SĐT khách đầu tư cũ. |
Cách remarketing trên Zalo Ads: 3 nguồn tệp và cách dựng
Remarketing Zalo không có nhiều lớp như Facebook, nhưng ba nguồn tệp dưới đây là đủ để dựng một vòng nhắm lại cho dự án bất động sản — và nguồn thứ nhất chính xác hơn mọi kênh khác nhờ Zalo gắn với số điện thoại thật.
- Tệp số điện thoại từ CRM. Tải danh sách SĐT lên thành tệp khách hàng, chia theo trạng thái: đã để lại thông tin nhưng chưa xem nhà, đã xem nhà chưa cọc, khách cũ dự án trước. Mỗi nhóm một thông điệp — nhóm chưa xem nhà nhận lịch tham quan, nhóm đã xem nhận chính sách đợt mới. Đồng thời tải tệp đã cọc và không phù hợp làm tệp loại trừ để không đốt hiển thị.
- Người đã quan tâm hoặc nhắn tin với OA. Đây là tệp "ấm" tự sinh từ chính quảng cáo đang chạy: ai đã bấm quan tâm Official Account hay đã nhắn tin đều là người từng chủ động — remarketing cho nhóm này bằng nội dung tiến độ, sự kiện mở bán, ưu đãi có hạn.
- Người đã truy cập website hoặc landing page — cần gắn mã theo dõi của Zalo lên trang trước khi chạy đợt đầu, nếu không thì đợt sau không có tệp để nhắm lại. Ưu tiên nhắm lại người đã xem trang bảng giá hoặc mặt bằng vì đó là hành vi gần xuống tiền nhất.
Cách dựng vòng nhắm lại theo tuần: tuần 1 chạy tệp lạnh theo vị trí + mối quan tâm để tạo tương tác; từ tuần 2 mở song song chiến dịch remarketing cho ba nguồn trên với ngân sách nhỏ hơn nhưng tần suất cao hơn; loại trừ chéo giữa các tệp để một người không nhận hai thông điệp mâu thuẫn. Đo riêng chi phí mỗi lead chất của nhóm remarketing — thường thấp hơn tệp lạnh đáng kể, và đó là lý do nên giữ vòng này chạy liên tục suốt đợt bán.
Bạn cần một đội thực thi thay vì tự chạy? Xem agency marketing bất động sản làm gì, báo giá từ 8 triệu/tháng và khi nào nên thuê thay vì tự làm.
Lưu ý để target Zalo ra khách nét
- Đừng nhắm quá hẹp bằng sở thích: công cụ sở thích của Zalo ít chi tiết, chồng nhiều lớp dễ làm tệp vừa nhỏ vừa nhiễu. Lực chính nên là vị trí + tệp SĐT + remarketing.
- Tận dụng data SĐT triệt để: đây là lợi thế không kênh nào bằng — nhắm lại và loại trừ đều rất chính xác.
- Chọn đúng khung giờ: chỉ chạy 6h–22h vì lead đêm kém chất — xem Zalo Ads nên chạy khung giờ nào.
- Đo theo lead chất: đánh giá theo chi phí mỗi lead chất lượng và dồn ngân sách cho tệp đang ra khách thật.